- 30% ?

 W obliczu zatrzymania się wzrostu cen mieszkań w Polsce na przełomie 2007/2008, proponuję przyjrzeć się ewentualnemu, możliwemu scenariuszowi kształtowania się cen w najbliższej przyszłości.

W związku z brakiem wiarygodnych danych historycznych dotyczących rodzimego rynku (dane te z racji braku możliwości wolnego obrotu nieruchomościami przed 1989 rokiem, sięgają raptem 17 lat wstecz) należy wziąć pod uwagę dane z krajów OECD od początków lat 70-tych do roku 2007.

Spoglądając na cykle cenowe w tych krajach można znaleźć bezpośredni związek pomiędzy rozmiarem i gwałtownością wzrostu a następującym potem spadkiem.

Teoria mówi, że ceny nieruchomości nie poruszają się przypadkowo (tzw. „random walking"), ale po okresie gwałtownego wzrostu następuje proces deprecjacji, pomiędzy którymi umiarkowany wzrost cen odpowiada stopniowi bogacenia się gospodarstw domowych. Tabela poniżej pokazuje 18 przypadków gwałtownych spadków cen w krajach OECD od 1970 roku, z których najmniejszy sięga 20%. Dane uwzględniają również czynnik inflacji.

Jeśli wykreślić średnią wieloletnią cen można zauważyć również silną korelację ze wzrostem PKB oraz CPI (wzrost cen dóbr i usług). Nawet, gdy średnia cen mieszkań kształtuje się okresowo powyżej średniej wzrostu PKB i CPI to zazwyczaj powraca ona do linii trendu by znów rozpocząć ruch powrotny.

Ta korelacja ma bezpośredni związek z siłą nabywczą społeczeństwa, która kształtuje popyt i podaż na nieruchomości mieszkaniowe.

Tabela 1: Skala i zakres spadków cen nieruchomości mieszkaniowych.

Źródło: Quarterly Economic Commentary, summer 2007

Jeśli założyć, że wzrost cen nieruchomości w Polsce może zostać skorygowany o 30% w przeciągu następnych kilku lat, to przy inflacji rzędu 4-5% w skali roku jest możliwe, że spadek dokona się tylko „rękami" inflacji. Tak działo się wielokrotnie w krajach OECD. Należy tutaj poczynić zastrzeżenie, że w żadnym z tych krajów nie dokonał się tak gwałtowny skok cen jak w Polsce, zwłaszcza w największych miastach, pozostaje więc większy element niepewności.

Bezpośrednim impulsem do kryzysów na rynkach nieruchomości może być tzw.: szok podażowy lub popytowy, który przekłada się pośrednio na zmianę wartości netto przedsiębiorstw działających na danym rynku, jakkolwiek dotyczy to w szczególności firm deweloperskich i funduszy inwestycyjnych, dla których do najważniejszych aktywów należą nieruchomości. W przypadku spadku wartości netto aktywów, zadłużone w znacznym stopniu nie są w stanie zwiększać inwestycji opartych do tej pory na środkach ze źródeł zewnętrznych, a także wycofują już zainwestowane środki w celu zabezpieczenia płynności finansowej.

Ten proces powoduje również dalsze konsekwencje w postaci obniżenia wartości netto przedsiębiorstwa oraz przyszłych zysków, co znów może spowodować dalszą falę pozbywania się aktywów.

Obserwując ten proces, który rozpoczął się już ok. 2 lata temu w USA a od kilku miesięcy obserwujemy jego spektakularne nasilenie, można znaleźć niepokojącą korelację z rynkami w Wielkiej Brytanii i Irlandii, gdzie rozpędzone gospodarki stymulowały popyt na nieruchomości i były jednym z czynników przyspieszających ich przewartościowanie szacowane przez niektórych analityków na 20-25%. W 2007 roku można było zaobserwować kilka bankructw firm deweloperskich i budowlanych w Irlandii a popyt na mieszkania znacząco spadł.

Równie niepokojące sygnały mamy na rynku krajowym, gdzie zaczęły pojawiać się oferty przejęć nietrafionych inwestycji rozpoczętych na przełomie 2006/2007 przez mniejszych deweloperów a raczej przez inwestorów rozpoczynających swoją przygodę z tym rynkiem.

Dodatkowym czynnikiem wygaszającym popyt na mieszkania są rosnące oprocentowanie kredytów w PLN. Ten czynnik może być o tyle ograniczone znaczenie, że znaczna część kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości denominowana jest w CHF, a wydaje się, że główną serię podwyżek stóp procentowych w Szwajcarii mamy już za sobą, nawet pomimo niepokojących danych o niespodziewanym wzroście inflacji do niespotykanego poziomu 2%.

Ważniejszy wg mnie jest czynnik siły nabywczej społeczeństwa. Blisko rok temu ukazały się dane, wg których przeciętny mieszkaniec Wrocławia za przeciętną miesięczną pensję netto może kupić 0,39m2 mieszkania czyli tyle ile przeciętny... londyńczyk za swoją londyńską pensję.

Pomijając czynnik napływu kapitału spekulacyjnego (ok. 10% nieruchomości liczonej w m2, nabywanych było w okresie 2006/2007 przez inwestorów zagranicznych) wydaje się, że ceny na jakiś czas sięgnęły sufitu, a bez głębszej korekty taki rajd cenowy, z jakim mieliśmy do czynienia przez ostatnie dwa lata, może już nie nastąpić. Pozostaje otwartą kwestia, czy deprecjacja cen faktycznie będzie miała miejsce.

Obecnie obserwowany kryzys ryzykownych kredytów hipotecznych w USA jest chyba pierwszym tak głębokim obserwowanym na tym rynku. Biorąc pod uwagę fakt, że w znacznej mierze na jego skalę wpływ miała podaż taniego pieniądza spowodowana rekordowo niską inflacją oraz to, że prawdopodobnie znajdujemy się na progu końca nisko inflacyjnego okresu w gospodarce światowej, możemy mieć do czynienia z poważnym przewartościowaniem nieruchomości i „bąblem spekulacyjnym" na skalę „bańki internetowej" z 2000 roku (przy zachowaniu wszelkich proporcji i mając na względzie istotne różnice charakteryzujące te rynki).

Problemem wydaje się, że historie z bańkami spekulacyjnymi lubią się powtarzać, ale za każdym razem w zupełnie innych branżach. Reakcją na krach internetowy, gdzie środki „inwestowano" w gwałtownie rosnące akcje firm mieszczących się przydomowym garażu i nieposiadających żadnych wartościowych aktywów, było przesunięcie zaufania w stronę wydawało się najbardziej stabilnego i konserwatywnego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Nadmierne zaufanie w bezpieczeństwo inwestycji i bezkrytyczne przesuwanie wolnych środków w coraz gwałtowniej rosnący sektor, nabywanie przypadkowych nieruchomości bez nawet pobieżnej oceny wartości nieruchomości i potencjalnych przychodów z najmu, tylko dolewa oliwy do ognia.

Przypominam sobie przy tej okazji zdanie jednego z analityków giełdowych, który stwierdził, że jeśli kioskarki zaczynają się pytać, które akcje należy dzisiaj kupować, to należy ewakuować się z rynku. Z górą rok temu w prywatnej rozmowie usłyszałem zdanie, które mnie zmroziło (a potem rozśmieszyło), cytuję: „warto kupować dzisiaj mieszkania, bo one tracą na wartości tylko w razie wojny!":)

W Polsce nie mieliśmy jeszcze kryzysu na tym rynku, więc nikt w niego nie wierzy, nikt go „przez skórę" nie czuje. Zbytnia wiara w niekończącą się aprecjację cen połączona z nadmiernym optymizmem dotyczącym zdolności do spłacania zaciągniętego na wiele lat kredytu, może doprowadzić do bolesnego rozczarowania.

Przypominam, że jeszcze rok temu analitycy nie przewidywali spadku cen w największych aglomeracjach, a jedynie spowolnienie wzrostu. Dziś, gdy zatrzymanie wzrostu cen oraz wahnięcia cen transakcyjnych w dół ma już miejsce, akceptując ten fakt, nie wierzą w znaczący spadek cen a tym bardziej kryzys. Proponuję im nie wierzyć, proszę również pozostać sceptycznym w stosunku do moich słów. Mają one jedynie za zadanie rozważenie pewnego scenariusza. Niestety zgubiłem gdzieś swoją kryształową kulę i nie wiem jaka będzie przyszłość:)

Uważam, że wszystkie powyższe obawy i rozważania mają głównie znaczenie dla tych osób, które kupiły nieruchomości spekulacyjnie. Osobiście podchodzę do tego inaczej: ideałem jest po zajęciu dobrej pozycji na rynku, nigdy z niej nie wychodzić. To jest to, do czego dążę i oprócz mniejszych lub większych zysków oraz małych problemów, które zawsze towarzyszą inwestycjom, strategia ta daje też coś bezcennego, swoistą formę darmowej dywidendy: spokój ducha.

Tego Wam życzę, bo ten rok zapowiada się ciekawie.

P.S. Dodane 7.I.2008 po kilku niedzielnych postach .

Powinienem dodać jeszcze jedną ważną zasadę, której trzymają się osoby zawodowo zajmujące się obrotem nieruchomościami:

Są 3 zasady, które MUSI spełniać kupowana nieruchomość: 1- lokalizacja,   2- lokalizacja, 3- lokalizacja.:) 

Jest to widoczne szczególnie dzisiaj. Dobre lokalizacje mają szansę przetrwać kryzys bez dużego uszczerbku, słabe mogą nigdy nie osiągnąć szczytowej wartości sprzed korekty. Czyli fundamenty się liczą, Drodzy Państwo, fundamenty (dosłownie i w przenośni:) 

Pozdrawiam raz jeszcze. (Podziękowania dla Marka, za cenne materiały:)